【周末不谈表】继续谈美国地产投资

上周的“谈谈美国房地产​”之后,作者@东方琉璃世界 忍不住要回答留言中的两个问题、听取一个建议,并且,从8个方面,探讨地产类投资的玩法。

* 本文内容版权归表态网所有,未经许可,不得转载 

小狗狗(新浪微博:@东方琉璃世界

建筑师,钟表玩家和评论家,收藏百达翡丽、积家、朗格、萧邦等精品无数。曾执掌某地产总部投资和研发本部,资深专业地产投资和管理人士,现居美国。

* 投资者利益相关


█ 上周的“谈谈美国房地产”之后,忍不住要回答留言中的两个问题、听取一个建议。


第一个是兰州拉面馆为什么可以卖酒。其实我不确定馆子是否清真的,只知道世俗伊斯兰和酒的关系是相关性,而非必然性。第二个是关于美国行业数据的相对真实性,这就像积家,你戴了就知道好。


建议是少言国是,绝对听取,俯首受教。今天用名人名言开篇。A哥有名言道:“永远不要把所有鸡蛋放在一个篮子里,更不要把所有的篮子放在一辆汽车上”。这完全是飞越凯恩斯吊打汤恩比的宇宙真理。背后的逻辑绝非避免投资单一化和单一经济体化的风险考虑这么简单。只有在那个夏天,洛杉矶某庄园一望无际的泳池边上,我及时乖巧地给A哥手里的雪茄续火的时候,A哥才悠悠地飘出一句秘传真言:“全球资产配置不只是分散风险,更重要的是利用资产在长期过程中相对可统计的收益和风险规律,将各地各类资产收益的可靠性逐渐提高,通过配置来把握各个阶段的合理利润。”


56e57521b9bd43aba59c616ec6741c8a.jpeg


相对股票、债券等金融属性更强的投资品而言,美国房产或以房产为基础资产的投资品更接近一般大众的投资经验,同时兼备较为健康的收益基础和良好的流动性,结合相对透明和规范化的投资环境,是跨出资产配置第一步的首选。


127952485.jpg


上篇宽泛地介绍过美国地产投资的宏观环境,但宏观的健康只代表大样本的可靠性,现实中不少美国投资失败的案例可以很直观地说明这个问题,而成功商业案例的背后至少需要有足够的专业价值支撑。记得当初做项目投资市场分析的时候,研究单元不是都会区,不是城市,也不是市属行政区,而是更微观的片区,人口流动要数到街道。食不厌精,脍不厌细。


微信图片_20171108205759.jpg


西雅图是我喜欢和居住的地方。高科技、咖啡、雨、海湾、华盛顿大学、海鹰队、垃圾摇滚、李小龙、微软、亚马逊、星巴克、波音、翡翠城,众多的关键词可以大致勾勒出这个城市的身姿。她代表了一类正在兴起过程中的,既具备清晰可见的发展趋势,资产价格又不致过高衍生泡沫,同时良好的经济发展前景又不断提升资产价值底线的热点地区,是稳健投资流派中意的方向。至今清楚记得当年向一位美国地产投资的前辈请教的时候,他很认真地告诉我,他对西雅图投资环境的认知不如我,因为我是用生活在体验这个城市,而他只是生意的眼光。


微信图片_20171108205836.jpg


地产类投资的价值来源说到底有四种。一是房地产价格增长,二是租金,三是服务,四是捞偏门。四不论,三是专业服务价值,特定行业外一般作为附属存在,大众最熟悉的就是前两种。玩法无非是两种,一是自己做,二是请人做。从以下八点简单探讨一下异同。


1. 操作层面,自己做需要对地产投资这个细分行业有足够的理解和交过学费才能有的深刻经历,要面对美国市场完全不同的规则和文化,同时科学有效地组织各类专业资源,当然还要付出足够的时间。请人做要付钱,但只需要做相对简单的研判和考察,说白了,花钱买劳动。A哥跟我分享他多年笨经验“我懂,我有兴趣和时间,又没别的事做,我就自己做;不然就买别人的劳动和服务,相信专业”,尤其在社会分工无比细密的美国,尤为准确。


区位图2.jpg


2. 成本层面主要有直接成本和机会成本。专业机构的专业效益、规模效应和组织优势会显著降低直接成本并传递到投资者,就像相同品质下的汉堡,自己做大概率会比金拱门买更贵。机会成本则更明显一些,机构的集约优势可以提供更多样性的选择,自己做的选择总会更少一点,除非个体强大如每月赚一二十亿,那你就是机构。


Cost-Control.jpg


3. 杠杆。普通投资者最常见的杠杆资源是银行贷款,投资回报率和杠杆率有相当直接的关系,当然风险也一样强关联。针对外国投资者的美国贷款虽然困难,但一旦成功却是机构产品不可比拟的优势。提醒一点对投资而言银行名义利率是幌子,实际资金占用的有效利率才是真实的财务成本,往往比幌子高出一倍以上。这对通过其它方式配资投资机构产品的投资者也是同样重要的财务指标。


8384.jpg_wh1200副本.jpg


4. 账面资产和流动性。最简单的流行语是京沪永远涨,可真卖一套才会知道有多辛苦。固定资产投资最大的弱势就是流动性欠佳,账面资产的增值是个高颜值的数字。机构产品经过复杂的多项目现金流搭配设计,常有多种期限选择和兑付措施,相对有利于阶段性实现利润和流动性保障。


pics_mjm3030_1274280451.jpg


5. 风险。认知风险、了解风险、评估风险是正确投资的基本功,所谓抛开风险谈收益都是耍流氓。美国地产投资的风险是个值得专题写的大题目,一般来说个体投资者自行承担所有的投资风险,而机构的话语权和专业性决定一般会根据不同的偏好设计各类风控和担保方案,从而降低风险和分散风险。举小例子,与1和2类似,专业价值和规模效应在风控和损管上具有更好的延伸体现。如租客在房间里滑倒受伤,如果遇到老赖,有专业的应对流程方案和经验、规模处理的法务资源,更重要的是前期预控发生概率,结果就大不同。如果做不到,损失的可能不只是一年的租金收入。


图片23.jpg


6. 净收益比。美国地产投资的毛收入和净收入(税前口径)的区别远大于国内,包括各类空置损失和持有成本等。专业管理的价值提升和成本集约效应体现的更为明显,以出租型公寓而言,两者净收益比往往可以相差15%以上,当然机构和项目也会赚钱,这些差额不会全部给投资者落袋。


图片12.jpg


7. 收益是投资的根本目的。民间地产投资的神话往往是高手通过神级微操作,配资左右逢源,笋盘低吸高出,套现潇洒离场,我也很羡慕。可以说这是地产投资界的桃花岛,这种流派独自应对1~6,打怪升级艰险,淘汰率太高,黄老邪始终不太多。在相对稳定和健康的投资大环境下,明确自己的段位和定位,借助成熟的专业机构,通过谨慎严密的复利投资,把握各个阶段可承受风险内的合理利润,最终在长周期收获较高的投资收益,这是全真教的打法,所以弟子满天下,也是美国REITs的精髓所在。


微信图片_20171108205556.jpg


8. 税务。纯技术操作,写起来很复杂,是桃花岛的必修课和全真教的选修课。当全真七子可以调动高阶税法税务资源,可以仰仗数千丛林匹配税收政策的时候(事实上更多的税务优惠政策如MFTE等对商业规模都有相应的要求),满门桃李可以获益,重阳真人金身自然也能重塑。


af1201292a5b4cc0b452f466f898ff40_th.jpeg


听完八个方面,大家来看看一个靠谱的项目:


未标题-1-01.jpg


投资是一个行业,美国地产投资是加了两个定语的细分行业。认真的东西写起来都比较辛苦,想必读起来也是。如果稿费不拖欠的话,下次继续辛苦写写我知道的美国地产投资操作或者美国城市投资环境;不然就轻松点,写写这里的风花雪月和下里巴人。█ 


作者推荐

相关阅读

已有 5条评论

评论

<< < 1 > >>

关于我们联系我们隐私权声明招聘信息表态官方微博

版权所有:表态网 备案号:沪ICP备14000117号-1rss

友情链接: pclady腕表 盛时网财新Enjoy雅趣新浪时尚新车评网搜狐奢侈品

CTIME表态网  

GMT+8, 2015-6-15 10:24 , Processed in 0.107544 second(s), 13 queries .